посчитал сегодня р/е для квартир в центре города. цены квартир были взяты из двух источников: мааамет и департамент статистики. аренда только из департамента статистики.
если верить данным, то производительность сейчас довольно-таки близка к норме (ca 5%). возможно, нужно сделать поправку на аренду, так как квартиры в основном сдаются меблированными, но в принципе она не должна быть значительной (может процентов 10%).
так что если эти данные репрезентабельны (я немного сомневаюсь в этом, так как если посмотреть объявления, то цена недвижимости все-таки выше в центре, чем это отражают данные о совершенных сделках), то мы в принципе прошли фазу сдувания спекулятивного пузыря (с уверенностью я сказать не могу, так как отсутствуют еще данные о накопленных запасах, но предложений на рынкe хоть отбавляй) и падение будет продолжено за счет падения покупательской способности (т.е. за счет цены на аренду).
график здесь:
[URL=http://lh3.ggpht.com/_L2xs7D-RoIw/SRAC0FdiJqI/AAAAAAAAAC4/vsHFTf7DGW0/s912/graph.jpg]kesklinna tootlus[/URL]
Это сообщение было отредактировано: vastus, 04 Ноя, 2008 г. - 10:09
еще один момент: цена на аренду может быть завышена еще по той причине, что данные формируются только на основе официально заключенных договоров в бюро недвижимости, что может быть не отражает рынка в целом.
еще вопрос открытый, как быть с подоходным налогом на аренду? неизвестно, какой процент его платит.
Это сообщение было отредактировано: vastus, 03 Ноя, 2008 г. - 18:03
добавил еще один показатель - капитализированная аренда (20 лет). на графике видно, что несоответствие цены за квадратный метр составляло в 2004 году до 10 000 еек/м2. странно, но график не отражает спекулятивного пузыря 2005-2007 годов и интуитивно кажется, что он неправильный. возможно, что ошибка в методике и данные не являются репрезентативными.
[URL=http://lh3.ggpht.com/_L2xs7D-RoIw/SRACQ51ntyI/AAAAAAAAACU/Om5nCAIovzU/s912/graph%202.jpg]kesklinna tootlus 2 [/URL]
Это сообщение было отредактировано: vastus, 04 Ноя, 2008 г. - 10:10
добавил еще подоходный налог и теперь графк стал больше походить на правду. видно, как цена на покупку опережает цену на аренду начиная с середины 2005-ого. на конец второго квартала разница составляла 20-25%. т.е. падать есть еще куда. хотя по моим наблюдениям, исходя из тех цен за которыми я слежу, то падать еще не дальше, чем 10-15%. и еще большой вопрос инфляция, которая может смягчить номинальное падение. ну будем ждать. все равно где-то через год будет видно, насколько в конечном итоге недвижимость упала.
[URL=http://lh6.ggpht.com/_L2xs7D-RoIw/SRAYtViMZlI/AAAAAAAAAEo/V87x1Wy3I0Y/s912/tulumaksuga%203.JPG]tootlus tulumaksuga[/URL]