Архив форума buh-info.ee

[b]При сдаче квартиры внаём между квартировладельцем и квартирантом нередко возникают споры о том, какие именно статьи коммунальных расходов должен оплачивать наниматель. Что говорит по этому поводу закон?[/b] Согласно статье 271 Закон об обязательственном праве по договору о найме одно лицо (наймодатель) даёт вещь в пользование другому лицу (нанимателю), и за это наниматель обязуется платить наймодателю наёмную плату. То есть основными обязательствами наймодате-ля являются передача вещи и обеспечение возможности использования вещи во время договора, а нанимателя - платить наёмную плату или квартплату. Статья 292 вышеназванного закона определяет, что обязанность нанимателя нести другие, связанные с нанимаемой вещью расходы (побочные расходы) в дополнение к наёмной плате возникает только тогда, когда об этом есть договорённость. Иными словами, если стороны не договорились отдельно об обязанности нанимателя оплачивать побочные расходы, наймодатель не имеет права требовать оплаты таких расходов, и наниматель обязан платить только наёмную плату. Побочными расходами являются плата за услуги и действия, связанные с использованием вещи. По закону также наймодатель по требованию нанимателя обязан представить документы, подтверждающие такие побочные расходы. Закон не даёт точного и исчерпывающего списка расходов, которые можно считать побочными расходами. Поэтому исходить следует лишь из определения, что расходы должны быть связаны с использованием вещи. Более того, любая договорённость, на основании которой наниматель обязуется нести побочные расходы, не связанные с использованием вещи, является ничтожной. Таким образом, расходы на ремонт не являются побочными расходами, поскольку они не связаны с использованием вещи, тем более что обязанность поддерживать вещь в порядке (то есть в том числе и оплачивать расходы на ремонт) во время действия договора лежит на наймодателе. Также побочными расходами нельзя считать расходы на телефон, Интернет, телевидение и прочее, поскольку они также напрямую не связаны с использованием вещи, а лишь являются дополнительно оказываемыми услугами. Связанные с вещью налоги и повинности (например, земельный налог) должен нести наймодатель, если иное не предусмотрено в договоре. То есть обязанность нести данные расходы ложится на нанимателя только в случае, если это предусмотрено в договоре найма. Нередко возникают споры при возможных улучшениях или изменениях нанимаемой вещи. Так, наймодатель имеет право выполнять необходимые работы, если они не являются неразумно обременительными для нанимателя. При этом наймодатель обязан сообщить о предстоящих работах за два месяца. Но в случае, если работы необходимы для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба или устранения его последствий, наймодатель не обязан уведомлять за два месяца о начале таких работ (тем не менее срок уведомления должен остаться разумным), и наниматель обязан допустить выполнение таких работ. Любые улучшения и изменения вещи нанимателем возможны только с согласия наймодателя, но при этом наймодатель не имеет права отказаться от дачи согласия, если улучшения или изменения необходимы для пользования вещью. При окончании договора наниматель может требовать разумного возмещения выполненных работ в случае, если ценность вещи значительно повысилась и для работ было получено согласие наймодателя. [b]Кроме теории, есть ещё и практика[/b] Закон об обязательственном праве - один из тех законов Эстонии, которые в принципе стоят на защите интересов более слабой стороны. Поэтому даже если на нанимателя в договоре и возложена обязанность платить за что-то и он подписал такой договор, т.е. согласился с этим, то юридически это ничтожно, поскольку ухудшает положение нанимателя. Однако есть теория, а есть практика, и они не всегда совпадают между собой. В жизни на нанимателя все коммунальные платежи "вешают" оптом, и никто этого не оспаривает. У меня был только один случай, когда наниматель квартиры в Ыйсмяэ категорически заявил, что расходы на ремонт дома он оплачивать не будет. Владелец квартиры с этим согласился, и соответствующий пункт был внесён в договор найма квартиры. Однако это скорее исключение из общего правила. Что касается оплаты телефона, кабельного телевидения и Интернета, то с ними, как правило, делается так: на период найма квартиры наниматель самостоятельно заключает договор с фирмой, предоставляющей соответствующие услуги, и расплачивается с ней напрямую. Для обеих сторон это наилучший вариант, т.к. в таком случае относительно этих платежей споров даже не возникает. ИРИНА САДОНИН маклер по недвижимости фирмы Оü Real Kinnisvara АНАСТАСИЯ ПУУСЕПП адвокат, адвокатское бюро Ots&Co [URL=http://www.vedomosti.ee]ДВ[/URL] 12.03.08