Безумству на рынке недвижимости пришел конец
Екатерина Таклая
Так называемые Hullud päevad на рынке недвижимости и в строительстве заканчиваются, что поднимает настроение покупателей.
«Минус 635 000 крон от стоимости квартиры» - красовалась надпись на рекламном щите в Кадриорге. Цены YIT Ehitus на квартиры упали на 36%, и о новых строительных проектах не может быть и речи. Естественно, другим фирмам тоже нет смысла повышать цены.
Вероятно, настали времена, когда стоимость квартир снова диктует рынок. До сих пор было так, что застройщик на аукционе заламывает цену, чтобы выжать все возможное из клиента – ведь на первый взгляд платежеспособность не определишь. А вдруг спросишь слишком мало?
С одной стороны, то, что строители, агентства по продаже недвижимости и застройщики спустились, наконец, с небес на землю – на руку клиентам и рынку вообще.
Руководитель программ обучения фирмы Vain & Partnerid Урмас Пурде отмечает, что фирмы, которые испытывали в последние годы быстрый подъем и рост количества клиентов и без активных продаж, теперь должны инвестировать в обучение сотрудников продавать профессионально. Одним словом, люди, которые просто раздают за деньги товар, снова должны превратиться в продавцов в полном смысле слова.
Руководитель OÜ Addenda, Вирве Роозимяэ, согласна, что после конца сумасшествия на рынке, есть время заняться и обучением сотрудников. Раньше было некогда, работнику приходилось самому обучаться в процессе работы.
Возможно, в 2008 году взаимоотношения клиента и продавца встанут на свои места.
[quote][I]2008-02-20 15:31 Gallana писал(а):[/I]
С одной стороны, то, что строители, агентства по продаже недвижимости и застройщики спустились, наконец, с небес на землю – на руку клиентам и рынку вообще.
[/quote]
весьма смелое утверждение:)))) аргументации только не хватает:))))
просто сейчас все области настолько сильно взаимосвязаны, что в экономике как у сиамских близнецов - хоть только и один всю ночь пил, а голова болеть будет у обоих:)))
и еще хотел сказать, что может быть не стоит говорить о "безумстве" на рынке, как о каком-то отклонении от нормы. типа осуждающе. безумство и есть норма рынка. а вовсе не какой-то рациональный рассчет.
Д. М. Кейнс
Общая теория занятости процента и денег.
Глава 12. Состояние долгосрочных предположений
В самом деле, если существуют организованные рынки инвестиций и если можно полагаться на сохранение разделяемого всеми условного метода рыночной оценки, инвестор вправе подбадривать себя той мыслью, что единственный риск, на который он идет,- это возможность появления новой информации относительно ближайшего будущего, о вероятности чего он может попытаться составить свое собственное мнение; и вряд ли такая вероятность будет особенно велика. Поскольку вышеназванное соглашение сохраняет силу, только такие перемены могут оказать влияние на объем его инвестиции, и инвестору не грозит опасность потерять сон только из-за того, что он не имеет ни малейшего представления, сколько будет стоить вложенный им сегодня капитал десять лет спустя. Таким образом, отдельный инвестор с достаточным основанием считает свое вложение "надежным" в отношении коротких периодов времени, а значит, и в отношении последовательности любого числа коротких периодов, если он может быть вполне уверен в том, что не рухнут условия игры; и считает, что поэтому у него есть возможность пересмотреть свое суждение и изменить размер вложенного им капитала, прежде чем успеет произойти что-нибудь серьезное. Инвестиции, будучи "закрепленными" с общественной точки зрения, становятся тем самым "ликвидными" для отдельных лиц.
Механизм такого рода, как я уверен, и явился основой, на которой сложились наши ведущие рынки капиталов. И нет ничего удивительного в том, что условность, на которую он опирается и которая с абсолютной точки зрения выглядит столь произвольной, имеет свои слабости. Именно ее непрочность и создает в немалой степени современную проблему обеспечения достаточных размеров инвестиций.
V
Можно вкратце упомянуть ряд факторов, благодаря которым эта непрочность особенно заметна.
1. В совокупных капиталовложениях общества постепенно растет доля акций, которые принадлежат лицам, не принимающим участия в управлении и не обладающим специальными знаниями о вещах, имеющих отношение к настоящему или будущему данной отрасли. В результате серьезно ослаблен элемент действительного знания в оценке соответствующих предприятий или бумаг как теми, кто владеет ими, так и теми, кто намеревается их купить.
2. Ежедневные колебания прибылей от текущих вложений капитала, которые явно носят преходящий характер и незначительны по размерам, имеют тенденцию оказывать до абсурда чрезмерное влияние на рынок. Говорят, например, что акции американских компаний, производящих лед, летом, когда прибыли в соответствии с сезоном повышаются, продаются, как правило, по более высокой цене, чем зимой, когда лед никому не нужен. День, когда в Англии не работают банки, может поднять рыночную цену британских железных дорог на несколько миллионов фунтов стерлингов.
3, Условная оценка, которая складывается как результат массовой психологии большого числа несведущих индивидуумов, подвержена резким изменениям под влиянием внезапных колебаний в мнениях, обусловленных факторами, которые в действительности не имеют большого значения для ожидаемых доходов: да и нет достаточных оснований ждать устойчивости этой оценки. В частности, в неспокойные времена, когда в меньшей степени, чем обычно, можно рассчитывать на неопределенно долгое сохранение существующего положения дел, хотя и не было явных поводов ждать каких-то определенных перемен, рынок попадает под влияние смены оптимистического и пессимистического настроений, которые не имеют разумных причин и все же в известном смысле закономерны там, где отсутствует солидная база для здравых расчетов.
4. Есть еще одна характерная деталь, которая особенно заслуживает нашего внимания. Можно было бы полагать, что конкуренция между квалифицированными профессионалами, обладающими рассудительностью и знаниями выше уровня среднего частного инвестора, нейтрализует причуды неосведомленного индивидуума, предоставленного самому себе. На деле, однако, энергия и искусство профессиональных инвесторов и биржевых игроков часто направляются в иную сторону. Большинство этих лиц в действительности весьма озабочены не тем, чтобы составить наилучший долгосрочный прогноз ожидаемого дохода от инвестиций за все время их эксплуатации, а тем, чтобы предугадать немного раньше широкой публики изменения в системе взаимно разделяемых условностей как основы рыночной оценки. Их интересует не реальная стоимость какого-то объекта вложения капитала для человека, который покупает его с тем, чтобы "приберечь" его для себя, а то, как рынок будет оценивать его под влиянием массовой психологии через три месяца или через год. При этом такое поведение отнюдь не является результатом какой-либо дурной наклонности. Оно неизбежно связано с рынком инвестиций, организованным, как было описано выше. Ведь не имеет смысла вкладывать 25 ед. капитала в предприятие или ценные бумаги, ожидаемый доход от которых оправдывает, по вашему мнению, даже и затрату в 30 ед., если в то же время вы полагаете, что спустя три месяца рынок оценит их в 20 ед.
Итак, профессиональный инвестор волей-неволей вынужден уделять внимание предвидению надвигающихся перемен, будь то новые данные или изменения в общей атмосфере - точнее, тех из них, которые, как он видит из опыта, оказывают наибольшее влияние на массовую психологию рынка. Таково неизбежное порождение рынков инвестиций, организованных во имя так называемой ликвидности. Ни один из принципов ортодоксальной финансовой науки, несомненно, не является более антисоциальным, чем фетиш ликвидности - доктрина, согласно которой высшая добродетель для инвестиционных институтов
- это концентрировать свои ресурсы в "ликвидных" ценных бумагах. При этом не учитывается, что для общества в целом не существует такой вещи, как ликвидность вложенного капитала. Социальной целью квалифицированно осуществляемых инвестиций должно быть разрушение темных туч времени и невежества, заволакивающих наше будущее. Фактическая же личная цель большинства квалифицированных инвесторов сегодня - это "опередить пулю", как метко выражаются американцы, перехитрить толпу и сплавить поддельную или истертую монету ближнему.
Это состязание в хитроумии - в том, чтобы предугадать за месяц-другой вперед, на чем будет основываться условная оценка, а вовсе не в том, чтобы оценить ожидаемый доход от инвестиций за долгий ряд лет,- не требует даже наличия простаков из публики, насыщающих утробы профессионалов; все это профессионалы могут разыгрывать в своем собственном кругу. Также нет необходимости в том, чтобы все простодушно верили, что условный базис оценки действительно сохранит надолго свою силу. Это, так сказать, игра в "снап", "старую деву", "музыкальные стулья" - развлечение, где побеждает тот, кто скажет "снап" не слишком рано и не слишком поздно, кто отпасует "старую деву" своему соседу раньше, чем закончится игра, кто захватит для себя стул в тот момент, когда умолкнет музыка. В эти игры можно играть с удовольствием и большим подъемом, хотя все играющие знают, что по кругу ходит именно "старая дева" или что. когда умолкнет музыка, кто-то останется без стула.
Или, немного изменив сравнение, можно уподобить деятельность инвесторов-профессионалов тем газетным конкурсам, в которых участникам предлагается отобрать шесть самых хорошеньких лиц из сотни фотографий, и приз присуждается тому, чей выбор наиболее близко соответствует среднему вкусу всех участников состязания. Таким образом, каждый из соревнующихся должен выбрать не те лица, которые он лично находит наиболее прелестными, а те, которые, как он полагает, скорее всего удовлетворяют вкусам других, причем все участники подходят к проблеме с той же точки зрения. Речь идет не о том, чтобы выбрать самое красивое лицо по искреннему убеждению выбирающего, и даже не о том, чтобы угадать лицо, действительно удовлетворяющее среднему вкусу. Тут мы достигаем третьей степени, когда наши способности направлены на то, чтобы предугадать, каково будет среднее мнение относительно того, каково будет среднее мнение. И имеются, как я полагаю, такие люди, которые достигают четвертой, пятой и еще более высоких степеней.
[URL=http://bp2.blogger.com/_pMscxxELHEg/R8ZHo2jX_xI/AAAAAAAABp4/kSKF_iV25MA/s1600-h/CaseShillerRealNominal.jpg] график [/URL]
комментарий:
"инфляция значительно помогает понижению реальных цен на недвижимость. если цены упадут в конце концов номинально на 30%, то сейчас мы прошли только 1/3 пути. но если конечное падение составит 30% в реальных ценах, то уже 1/2 пути пройдена."
[URL=http://www.harpers.org/archive/2008/02/0081908]harper's "the next bubble"[/URL]
автор предсказывает, что следующий "мыльный пузырь" будет основан на инвестициях в отрасли альтернативной энергии.
на графике показана фиктивная раздутость этих инвестиций по сравнению с предыдущими пузырями:
[URL=http://www.harpers.org/media/image/blogs/misc/alt-energy-eps-v5.gif]alt energy[/URL]
Это сообщение было отредактировано: vastus, 28 Фев, 2008 г. - 12:07