2003-02-26 09:49
В повседневной жизни довольно часто можно услышать: "купил квартиру в лизинг". С юридической точки зрения - он некорректен, поскольку в данном случае человек не приобрёл квартиру, а только получил право пользоваться ею. Причём вовсе не обязательно, что в будущем эта квартира станет его собственностью.
Жить в долг стало модно. Непросто в наше время найти в Эстонии человека, который хотя бы однажды не воспользовался заманчивым предложением банка или лизинговой фирмы приобрести что-то на заёмные деньги. В самом деле, всё выглядит очень удобно: не нужно копить на квартиру или машину всю жизнь, вожделенный предмет можно получить немедленно, а затем в течение ряда лет за него расплачиваться.
Такой механизм имеет два способа реализации: можно взять деньги в долг и купить понравившуюся вам вещь, или же доверить её приобретение лизинговой фирме. Первый вариант надёжнее: лицо получает кредитные деньги и приобретает на них предмет в свою собственность (заём при этом должен быть обеспечен поручительством или залогом - как правило, закладывается приобретаемая вещь, скажем, квартира).
Второй вариант - лизинговый, существенно отличается от первого. Отношения здесь выглядят сложнее: лизинговая фирма (лизингодатель) покупает указанный клиентом (лизингополучателем) предмет, который затем передаётся лизингополучателю в пользование.
При этом важно отдавать себе отчёт в том, что собственником предмета в рассматриваемом случае является лизинговая фирма, т.е. лизингодатель. Только лизингодатель может распоряжаться (продавать, закладывать) предметом лизинга. Лизингополучатель же, со своей стороны, права распоряжения не имеет; вместо этого, он владеет и пользуется предметом, за что платит лизингодателю определённую денежную сумму.
Таким образом, договор лизинга является разновидностью договора аренды, и серьёзной ошибкой является отождествление его с договором купли-продажи. Более того, понятие лизингового договора, установленное ст. 361 Закона об обязательственном праве, вообще не предусматривает последующего выкупа предмета лизинга.
Почему же лизинг ассоциируется у подавляющего большинства наших сограждан с куплей-продажей? Объясняется это тем, что, во-первых, лизингополучатель, как правило, после заключения договора получает предмет лизинга под свою реальную власть, а во-вторых, стороны договариваются о последующем выкупе лизингополучателем предмета лизинга. Я подчёркиваю, что законодатель не предусматривает перехода права собственности на лизингополучателя "по умолчанию", без дополнительной договорённости сторон. Поэтому, если лизингополучатель намеревается впоследствии выкупить предмет лизинга, разумно сделать в договоре соответствующую оговорку. При её наличии будет считаться, что стороны заключили также предварительный договор купли-продажи.
В этой связи крайне существенной является форма такой оговорки. В соответствии с ч. 2 ст. 33 Закона об обязательственном праве, предварительный договор должен быть совершён в той же форме, что и основной договор. Таким образом, если мы возьмём распространённый случай, при котором в лизинг приобретается недвижимость, с полной уверенностью можно утверждать, что оговорка о последующем переходе права собственности от лизингодателя на лизингополучателя должна быть совершена в нотариальной форме. Не имеет смысла удостоверять у нотариуса весь лизинговый договор, можно лишь зафиксировать обязательство сторон заключить договор купли-продажи недвижимости по исполнении всех лизинговых платежей. Более того, для полного обеспечения прав лизингополучателя, разумно сделать в Регистре зданий или Крепостной книге отметку о наличии обязательства лизинговой фирмы в будущем передать лизингополучателю право собственности на недвижимость. Имея такую отметку, лизингополучатель сможет требовать установления права собственности на недвижимость, при условии, что стоимость указанной недвижимости лизинговой фирме полностью выплачена.
Следует отметить, что банки и лизинговые фирмы неохотно идут на реализацию этой процедуры, однако в нашей практике такие прецеденты существуют. Так, после непродолжительных переговоров, AS Hansa Liising Eesti согласилось применить указанную схему в отношении одного из наших клиентов. Это заняло чуть больше времени и средств, однако, получив нотариально удостоверенный предварительный договор и соответствующую отметку в Регистре, клиент имел чёткую юридическую гарантию на то, что в результате исполнения лизингового договора, он получит объект лизинга в свою собственность.
Прямое отношение имеет вышеизложенное также и к предварительным договорам купли-продажи, которые заключаются риэлторскими фирмами: если такой договор не удостоверен нотариально, он является ничтожным и ни одна из сторон не может требовать на его основании заключения договора о передаче права собственности на квартиру, дом или землю. Таким образом, если потенциальный продавец, связанный с покупателем простым письменным предварительным договором, передумает совершить сделку купли-продажи, ему достаточно просто вернуть полученный задаток (если таковой вносился) и чувствовать себя свободным от обязательств. Теоретически, можно потребовать ещё и возмещения вреда, но тогда в суде придётся доказывать множество сложных моментов.
Справедливости ради, надо отметить, что крупные банки и лизинговые фирмы, как правило, не отказываются продавать лизингополучателю предмет лизинга, но делают это не в результате наличия чёткой юридической обязанности, а из беспокойства о своей репутации и отсутствия третьих лиц, заинтересованных в предмете лизинга. Если они вдруг появятся, у лизингополучателя может возникнуть повод для беспокойства.
Схема приобретения недвижимости в долг:
1) приобретение недвижимости в кредит
заключение договора займа с банком - >заключение нотариального договора купли-продажи - >заключение с банком нотариального договора залога
2) приобретение недвижимости в лизинг
заключение лизингового договора - >нотариальное удостоверение обязательства лизингодателя передать право собственности (договор обязательственного права) - >внесение отметки в Регистр зданий или Крепостную книгу
ДМИТРИЙ МЕЛИХОВ
OU Rusest юрист
Жить в долг стало модно. Непросто в наше время найти в Эстонии человека, который хотя бы однажды не воспользовался заманчивым предложением банка или лизинговой фирмы приобрести что-то на заёмные деньги. В самом деле, всё выглядит очень удобно: не нужно копить на квартиру или машину всю жизнь, вожделенный предмет можно получить немедленно, а затем в течение ряда лет за него расплачиваться.
Такой механизм имеет два способа реализации: можно взять деньги в долг и купить понравившуюся вам вещь, или же доверить её приобретение лизинговой фирме. Первый вариант надёжнее: лицо получает кредитные деньги и приобретает на них предмет в свою собственность (заём при этом должен быть обеспечен поручительством или залогом - как правило, закладывается приобретаемая вещь, скажем, квартира).
Второй вариант - лизинговый, существенно отличается от первого. Отношения здесь выглядят сложнее: лизинговая фирма (лизингодатель) покупает указанный клиентом (лизингополучателем) предмет, который затем передаётся лизингополучателю в пользование.
При этом важно отдавать себе отчёт в том, что собственником предмета в рассматриваемом случае является лизинговая фирма, т.е. лизингодатель. Только лизингодатель может распоряжаться (продавать, закладывать) предметом лизинга. Лизингополучатель же, со своей стороны, права распоряжения не имеет; вместо этого, он владеет и пользуется предметом, за что платит лизингодателю определённую денежную сумму.
Таким образом, договор лизинга является разновидностью договора аренды, и серьёзной ошибкой является отождествление его с договором купли-продажи. Более того, понятие лизингового договора, установленное ст. 361 Закона об обязательственном праве, вообще не предусматривает последующего выкупа предмета лизинга.
Почему же лизинг ассоциируется у подавляющего большинства наших сограждан с куплей-продажей? Объясняется это тем, что, во-первых, лизингополучатель, как правило, после заключения договора получает предмет лизинга под свою реальную власть, а во-вторых, стороны договариваются о последующем выкупе лизингополучателем предмета лизинга. Я подчёркиваю, что законодатель не предусматривает перехода права собственности на лизингополучателя "по умолчанию", без дополнительной договорённости сторон. Поэтому, если лизингополучатель намеревается впоследствии выкупить предмет лизинга, разумно сделать в договоре соответствующую оговорку. При её наличии будет считаться, что стороны заключили также предварительный договор купли-продажи.
В этой связи крайне существенной является форма такой оговорки. В соответствии с ч. 2 ст. 33 Закона об обязательственном праве, предварительный договор должен быть совершён в той же форме, что и основной договор. Таким образом, если мы возьмём распространённый случай, при котором в лизинг приобретается недвижимость, с полной уверенностью можно утверждать, что оговорка о последующем переходе права собственности от лизингодателя на лизингополучателя должна быть совершена в нотариальной форме. Не имеет смысла удостоверять у нотариуса весь лизинговый договор, можно лишь зафиксировать обязательство сторон заключить договор купли-продажи недвижимости по исполнении всех лизинговых платежей. Более того, для полного обеспечения прав лизингополучателя, разумно сделать в Регистре зданий или Крепостной книге отметку о наличии обязательства лизинговой фирмы в будущем передать лизингополучателю право собственности на недвижимость. Имея такую отметку, лизингополучатель сможет требовать установления права собственности на недвижимость, при условии, что стоимость указанной недвижимости лизинговой фирме полностью выплачена.
Следует отметить, что банки и лизинговые фирмы неохотно идут на реализацию этой процедуры, однако в нашей практике такие прецеденты существуют. Так, после непродолжительных переговоров, AS Hansa Liising Eesti согласилось применить указанную схему в отношении одного из наших клиентов. Это заняло чуть больше времени и средств, однако, получив нотариально удостоверенный предварительный договор и соответствующую отметку в Регистре, клиент имел чёткую юридическую гарантию на то, что в результате исполнения лизингового договора, он получит объект лизинга в свою собственность.
Прямое отношение имеет вышеизложенное также и к предварительным договорам купли-продажи, которые заключаются риэлторскими фирмами: если такой договор не удостоверен нотариально, он является ничтожным и ни одна из сторон не может требовать на его основании заключения договора о передаче права собственности на квартиру, дом или землю. Таким образом, если потенциальный продавец, связанный с покупателем простым письменным предварительным договором, передумает совершить сделку купли-продажи, ему достаточно просто вернуть полученный задаток (если таковой вносился) и чувствовать себя свободным от обязательств. Теоретически, можно потребовать ещё и возмещения вреда, но тогда в суде придётся доказывать множество сложных моментов.
Справедливости ради, надо отметить, что крупные банки и лизинговые фирмы, как правило, не отказываются продавать лизингополучателю предмет лизинга, но делают это не в результате наличия чёткой юридической обязанности, а из беспокойства о своей репутации и отсутствия третьих лиц, заинтересованных в предмете лизинга. Если они вдруг появятся, у лизингополучателя может возникнуть повод для беспокойства.
Схема приобретения недвижимости в долг:
1) приобретение недвижимости в кредит
заключение договора займа с банком - >заключение нотариального договора купли-продажи - >заключение с банком нотариального договора залога
2) приобретение недвижимости в лизинг
заключение лизингового договора - >нотариальное удостоверение обязательства лизингодателя передать право собственности (договор обязательственного права) - >внесение отметки в Регистр зданий или Крепостную книгу
ДМИТРИЙ МЕЛИХОВ
OU Rusest юрист