Архив форума buh-info.ee

Здравствуйте, коллеги! Фирма купила дом, отреставрировала его и поделила на квартиры для продажи. В нотариальном договоре о делении сказано, во сколько собственник оценил цену недвижимости. Подскажите, я должна эту сумму поделить на метраж и таким образом высчитать стоимость квартир??? :-O

Думаю, здесь не все так однозначно, первый и последний этаж предлагать будете по одинаковой стоимости с м2, или например угловые квартиры и в серединке дома :-? Хотя может быть в Вашем доме всего 4 квартиры на 2 этажах, тогда все они угловые и на первом и последнем этажах :-P Да, еще вид из окна ... на мусорный контейнер или в липовый парк...

Это сообщение было отредактировано: astik, 28 Мар, 2007 г. - 08:36

поставьте себестоимость в зависимость от продажной цены.

Я это вообще упустила, как же действовать? :nuuu:

[quote][I]2007-03-28 09:54 vastus писал(а):[/I] поставьте себестоимость в зависимость от продажной цены.[/quote] Простите, как это выглядит? :nuuu:

[quote][I]2007-03-28 10:02 marmeladka писала:[/I] > >[I]2007-03-28 09:54 vastus писал:[/I] поставьте себестоимость в зависимость от продажной цены.< < Простите, как это выглядит? [/quote] Себестоимость признаваемая расходом при продаже никак не может быть завышена (занижена) при более (менее) выгодной реализации , которая, конечно, зависит от многих факторов. Бухгалтерский принцип соответствия доходов и расходов, извините, не должен зависеть от лучшей (худшей) работы маклеров по продажам или ситуации на рынке недвижимости. :-D Если Вам не удалось пообъектно (на каждую квартиру ) учесть затраты (прямые и косвенные) на ремонт, то достовернее всего, по-моему, будет теперь распределить их пропорционально площади каждой квартиры. Ведь если принять условие, что обустроены они более или менее одинаковыми отделочными материалами и ,например, одинаковой сантехникой, то это будет близко к истине. Успехов! :-)

так расходы и не изменятся. изменится только их распределение по квартирам. не вижу, чем зависимость от продажной цены хуже, чем от квадратного метра.

а выглядит это так, что вычислите среднюю маржу, а потом исходя из нее рассчитаете себестоимость каждой квартиры.

[quote][I]2007-03-28 11:25 vastus писал(а):[/I] так расходы и не изменятся. изменится только их распределение по квартирам. не вижу, чем зависимость от продажной цены хуже, чем от квадратного метра.[/quote] Общие затраты не изменятся, а их распределение будет не достоверно и поэтому хуже. Вы же не признаете расходом себестоимость большой (продали позднее и очень дёшево, а материалов ушло много) скамейки, при продаже очень выгодно дешевенького по себестоимости стула. :-D

так продажные цены уже наверняка есть, раз здание готово. так что при чем тут падение цен?

[quote][I]2007-03-28 11:56 vastus писал(а):[/I] так продажные цены уже наверняка есть, раз здание готово. так что при чем тут падение цен?[/quote] А причём здесь вообще продажные цены? Себестоимость двух одинаковых квартир - одинаковая ! Например угловой кв. на первом этаже справа строится за такие же деньги, как и угловой кв. на первом этаже слева / не зависимо от вида из окна/. Другое дело, если внутренности квартир круто различаются. Но как правило в элитном доме нет квартир для А-социалов и наоборот. Поэтому тоже склоняюсь к тому, что распредение себестоимости квартир по кв.метрам более правильное.

[quote][I]2007-03-28 12:03 Liisa99 писал(а):[/I] Себестоимость двух одинаковых квартир - одинаковая ! [/quote] ну тогда и продаваться будет по одинаковой цене.

[quote][I]2007-03-28 12:17 vastus писал(а):[/I] > >[I]2007-03-28 12:03 Liisa99 писал(а):[/I] Себестоимость двух одинаковых квартир - одинаковая ! < < ну тогда и продаваться будет по одинаковой цене.[/quote] продавать будут по той цене, по которой продадут. В результате у разных квартир не себестоимость будет разная, а наценка. Что логично. Скорее всего и получится, что квартиры на первом этаже продадутся с меньшей наценкой, чем квартиры с красивым видом из окна. Вид из окна не может повлиять на себестоимость, он может повлиять только на рыночную стоимость квартиры.

Лео, скажите, в чем разница, будет ли меняться наценка или себестоимость? Для меня, например, разница в том, что продажная цена действительно существует, а существует ли реальная стоимость квадратного метра - неизвестно.

Продажная цена - понятие очень переменчивое и даже часто субъективное. А себестоимость не должна меняться от изменения продажных цен.

ну как это субъективная? а как же "невидимая рука рынка"?

[quote][I]2007-03-28 12:47 vastus писал(а):[/I] ну как это субъективная? а как же "невидимая рука рынка"?[/quote] vastus - вы грамотный человек IFRS и GAAP читаете. ;-) вы затеяли спор - ради спора. как вы будете определять себестоимость исходя из рыночных цен? Рыночные цены меняются каждый день. В конце концов это ровно та сумма, которую согласен заплатить покупатель не больше не меньше. Заранее цену, за которую продадут в данном случае квартиру не может достоверно никто определить. Себестоимость - понятие осязаемое. Есть уже определенные расходы, которые следует справеливо распределить между квартирами. Распределение на основании рыночной цены не является в данном случае справедливым.

Лео, я ведь сказал, как. Дом закончен, все цены определены. Дальше они меняются только на вторичном рынке. Думаю, что международные стандарты ничего не говорят о том, как должно распределять расходы в таких случаях. И речь не идет о том, что себестоимости не существует, а о том, что не существует достоверной привязки ее к квадратному метру. Делов-то.

[quote][I]2007-03-28 13:14 vastus писал(а):[/I] Лео, я ведь сказал, как. Дом закончен, все цены определены. Дальше они меняются только на вторичном рынке. [/quote] Извините vastus, но пока квартира не продана - продажной цены нет. Определять заранее можно сколько угодно, но это не более чем ценовое предложение. А международные принципы говорят о том, что в учете следует опираться на достоверную информацию.

я всего лишь против абстрактности, но вы, бухгалтера, видимо, так к ее любите.

ну можно пересчитать по факту продажи. это ж дело пяти минут.

даже неправильно выразился. не то что бы любите, а просто охраняете. так как именно абстрактные вещи и дают хлеб профессии.

[quote][I]2007-03-28 13:19 vastus писал(а):[/I] ну можно пересчитать по факту продажи. это ж дело пяти минут.[/quote] ага ;-) особенно когда последняя квартира продана через 2 года.

[quote][I]2007-03-28 13:26 Leo писал(а):[/I] ага ;-) особенно когда последняя квартира продана через 2 года. [/quote] И на списание в расход от себестоимости уже ничего не осталось по методике Vastusa всё расходом признали :-D

Ну если через 2 года будут значительные изменения в цене, то нужно будет отклонения от нормы списать в непредвиденные доходы/расходы.

[quote][I]2007-03-28 13:32 vastus писал(а):[/I] Ну если через 2 года будут значительные изменения в цене, то нужно будет отклонения от нормы списать в непредвиденные доходы/расходы.[/quote] мне кажется вам пора свои стандарты учета писать. :-)

[quote][I]2007-03-28 13:31 Mihhail писал(а):[/I] ... всё расходом признали :-D [/quote] Цены реализации выросли... ;-)

ну такой ситуации, что вся себестоимость будет уже списана в расходы быть не может вроде как.

стандарты учета пишут большие фирмы под себя. точнее даже не фирмы, а их руководство.

Ну а если бы писал, то первым делом бы упразднил принцип вечного существования предприятия. А с ним и периодизацию соответственно. слишком это сложно и неинформативно. Я бы даже сказал по-другому. Настолько много лишней информации и понятий, которые в конечном итоге закрывают от потребителя суть происходящего. Дурят, короче.

[quote][I]2007-03-28 13:35 vastus писал(а):[/I] ну такой ситуации, что вся себестоимость будет уже списана в расходы быть не может вроде как.[/quote] Вот мы об этом и говорили в самом начале..., что себестоимость Вы определите по возможности достоверно и [B]независимо[/B] от стоимости реализации, но в тот период, когда получите доход от продажи будете признавать эти затраты включенные в себестоимость расходом. Мне интересно, как Вы математически, а не абстрактно, простите за сарказм, расчитаете что Вы оставите, а не спишите ? ;-)

[quote][I]2007-03-28 13:42 vastus писал(а):[/I] Ну а если бы писал, то первым делом бы упразднил принцип вечного существования предприятия. А с ним и периодизацию соответственно. слишком это сложно и неинформативно. Я бы даже сказал по-другому. Настолько много лишней информации и понятий, которые в конечном итоге закрывают от потребителя суть происходящего. Дурят, короче.[/quote] Это уже интересно. Может нам открыть новый топик под названием: "Что бы я изменил в стандартах учета". Ну а периодизация вам чем не угодила?

что я оставлю из чего? 1000 - себестоимость дома. в доме две квартиры. одна продается за 1000, а другая за 2000. себестоимость первой - 333, второй - 667.

[quote][I]2007-03-28 13:48 Leo писал(а):[/I] Ну а периодизация вам чем не угодила?[/quote] периодизация следует из предположения, что срок жзни предприятия неограничен. если это отменять, то и периодизация не нужна. но я конечно понимаю, что для бухгалтера эти принципы - святое.

[quote][I]2007-03-28 13:55 vastus писал(а):[/I] > >[I]2007-03-28 13:48 Leo писал(а):[/I] Ну а периодизация вам чем не угодила?< < периодизация следует из предположения, что срок жзни предприятия неограничен. если это отменять, то и периодизация не нужна. но я конечно понимаю, что для бухгалтера эти принципы - святое.[/quote] это не для бухгалтера святое, а для собственников. они ведь хзотят получать дивиденды.

а каким образом дивиденды привязаны к периодизации?

[quote][I]2007-03-28 13:51 vastus писал(а):[/I] что я оставлю из чего? 1000 - себестоимость дома. в доме две квартиры. одна продается за 1000, а другая за 2000. себестоимость первой - 333, второй - 667.[/quote] А если другая за 4000 ??! Не завысили ли вы себестоимость первой по своему методу :-D

а годовой отчет он не привязан к периодизации?

почему завысил? 1/3*1000 2/3*1000

[quote][I]2007-03-28 13:51 vastus писал(а):[/I] что я оставлю из чего? 1000 - себестоимость дома. в доме две квартиры. одна продается за 1000, а другая за 2000. себестоимость первой - 333, второй - 667.[/quote] вы опираетесь на субъективное мнение какого-то эксперта по продажам или еще кого-то. Если следовать вашему методу то очень легко манипулировать себестоимостью.

а какое отношение годовой отчет имеет к дивидендам?

[quote][I]2007-03-28 14:08 vastus писал(а):[/I] почему завысил? 1/3*1000 2/3*1000[/quote] Вторая уже не 2/3 а 4/5 ;-) так что же оставить а что списать? ;-)

[quote][I]2007-03-28 14:13 vastus писал(а):[/I] а какое отношение годовой отчет имеет к дивидендам?[/quote] Никакого... простите, не могу смех сдерживать больше. Выхожу из диалога. :-D

[quote][I]2007-03-28 14:12 Leo писал(а):[/I] вы опираетесь на субъективное мнение какого-то эксперта по продажам или еще кого-то. Если следовать вашему методу то очень легко манипулировать себестоимостью. [/quote] я опираюсь на цену продажи. что в этом субъективного?

[quote][I]2007-03-28 14:15 Mihhail писал(а):[/I] > >[I]2007-03-28 14:13 vastus писал(а):[/I] а какое отношение годовой отчет имеет к дивидендам?< < Никакого... простите, не могу смех сдерживать больше. Выхожу из диалога. :-D [/quote] так и есть. никакого.

[quote][I]2007-03-28 14:13 Mihhail писал(а):[/I] > >[I]2007-03-28 14:08 vastus писал(а):[/I] почему завысил? 1/3*1000 2/3*1000< < Вторая уже не 2/3 а 4/5 ;-) так что же оставить а что списать? ;-) [/quote] что-то не понимаю. что 4/5?

ну так а что смешного в том, что годовой отчет не имеет никакого отношения к возможности распределять дивиденды?

[quote][I]2007-03-28 14:02 Mihhail писал(а):[/I] > >[I]2007-03-28 13:51 vastus писал(а):[/I] что я оставлю из чего? 1000 - себестоимость дома. в доме две квартиры. одна продается за 1000, а другая за 2000. себестоимость первой - 333, второй - 667.< < А если другая за 4000 ??! Не завысили ли вы себестоимость первой по своему методу :-D [/quote] Что вы напали на человека :-D Vastus же не бухгалтер, а предприниматель!!! Подумаешь, изменится периодизация потенциальных пока налогов. :nuuu: :-)

5 баллов поставлю тому, кто скажет, что "дивиденды распределяются из прибыли, а прибыль определяется в годовом отчете".

[quote][I]2007-03-28 14:22 vastus писал(а):[/I] 5 баллов поставлю тому, кто скажет, что "дивиденды распределяются из прибыли, а прибыль определяется в годовом отчете".[/quote] я поняла ход вашей мысли: бух.учет как таковой надо отменить. :-)

Дорогая Киса, таже периодизация налогов не изменится, так как их можно всегда пересчитать и в случае необходимости изменить периодизацию, перенося прибыль в разные периоды.

я не говорил, что надо отменить. просто наивно думать, работая тем более бухгалтером, что выплата дивидендов зависит от чего-то другого, кроме как от наличия оборотных средств.

[quote][I]2007-03-28 14:28 vastus писал(а):[/I] я не говорил, что надо отменить. просто наивно думать, работая тем более бухгалтером, что выплата дивидендов зависит от чего-то другого, кроме как от наличия оборотных средств.[/quote] а кто так думает? :evil: вы говорите, да не заговаривайтесь. тем более, вы и не знаете кем я работаю.

Лео, ну так скажите, как Вы думаете.

если вы хотите менять периоды налогообложения - знаяит периодизацию как таковую вы признаете. и дивиденды вы захотите получить тоже за определенный период. но более мне эта тема не интересна, тем более что вы просто изворачиваетесь.

Лео, то, что я сказал, что есть возможность менять периоды налогообложения означает только то, что я признаю, что есть такие методы. и в случае налогового администратора они имеют реальное обоснование, в отличие от финансового учета. Но сама идея прямых корпоративных налогов кажется уже изжившей себя.

Мне ой!как приятно, что у Вас получилась такая дискуссия, но..как действовать, так и не понятно :-*

Я бы сделала так как вам посоветовал в самом начале Mihhail :nuuu:

Расходы, которые буду распределять были в 2006, а деление на квартиры в 2007. Как отразить в балансе? :nuuu:

Подскажите, пожалуйста, кто знает как лучше оформить кратиру на своих детей, что бы избежать лишние расходы по подох.налогу. Т.е. пожилой мужчина хочет оформить квартиру на своих детей. Он живет один. Если ничего не оформлять, то по наследству она перейдет им по родственным отношениям. Но при получении наследства и продаже ее возникает подоходный налог, если в ней не живут 2 года. Если оформить завещание, то таже история? А если оформить дарственную то как обстаят дела с налогами? :-?

[quote][I]2007-07-13 17:59 Marica писал(а):[/I] ... при получении наследства и продаже ее возникает подоходный налог, если в ней не живут 2 года. ... [/quote] В Законе не указан срок проживания в квартире. Сказано, что не облагается подоходным налогом, если используется дла проживания. То есть можно и небольшой срок жить (или числиться), но запастись подтверждениями на всякий случай (зарегистрироваться там,почта туда приходит, оплату производите, соседи знают...)...

Спасибо, Аня. А вы не знаете при завещании и дарении как обстоят дела с подоходным налогом?

[quote][I]2007-07-14 11:30 Marica писал(а):[/I] А вы не знаете при завещании и дарении как обстоят дела с подоходным налогом?[/quote] Одинаково. Обязанность по п/налогу возникает при продаже.

[quoteВ Законе не указан срок проживания в квартире. Сказано, что не облагается подоходным налогом, если используется дла проживания. То есть можно и небольшой срок жить (или числиться), но запастись подтверждениями на всякий случай (зарегистрироваться там,почта туда приходит, оплату производите, соседи знают...)... [/quote] А важно кто живет. На кого написано завещание или другие родственники. Например завещание на дочерей, а живет с дедушкой внук.

[quote][I]2007-07-16 16:15 Marica писал(а):[/I] А важно кто живет. На кого написано завещание или другие родственники. Например завещание на дочерей, а живет с дедушкой внук.[/quote] Важно. Чтобы у владельца недвижимости не возникло п/налога при продаже, он должен доказать, что жил имеено он.