2005-05-01 15:42
[b] Закончилась кампания по организации квартирных товариществ. И мне хочется поговорить о проблемах, возникших за время их существования как некоммерческих организаций. Государство все заботы по управлению жилыми домами взвалило на наши плечи.[/b]
Как всегда к такому шагу мы были не готовы. Поэтому к управлению нашими домами во многих случаях пришли некомпетентные, а порой и нечестные люди.
Жилой дом – это серьезное инженерное сооружение. Чтобы успешно и грамотно управлять жилым домом, надо хотя бы иметь представление о строительных конструкциях здания, электроснабжении, теплоснабжении, об экономике и бухучете. Обязательно дружить с законодательством Эстонской республики и так далее. К сожалению, такие кадры подготовлены не были. Кто мог бы нас этому научить или проконсультировать.
В нашем городе существует координационный центр, с руководителем которого Феликсом Именавичусом мне удалось побеседовать. Я была приятно удивлена тем, что есть неравнодушные к проблемам квартирных товариществ люди. Здесь же находится и целевое учреждение «Кредекс». Для нас с вами это просто находка. Данное учреждение может возвратить нашему дому до 10% от затрат на выполнение ремонтных или реновационных работ в доме. В координационном центре (Линда 4, IV этаж, комната 13) можно получить юридическую консультацию бесплатно. Каждый второй и четвертый вторник с 10 часов утра принимает юрист. Чтобы к нему попасть, необходимо предварительно позвонить по телефону 35-69-697. Консультации проводятся для любого квартирособственника. Еще раз хочу подчеркнуть, что консультации проводятся только по юридическим вопросам. Все вопросы, касающиеся экономических расчетов, придется решать нам самим. Координационный центр проводит обучение председателей. Нас с Вами учить некому.
Мне бы хотелось подробнее остановиться на общих недостатках, характерных для квартирных товариществ.
Начнем с проведения общего собрания.
Все члены квартирного товарищества, присутствующие на собрании, должны поставить свою подпись в листе регистрации. Только в этом случае можно избежать фальсификации фактической явки.
Нельзя избирать для ведения общего собрания лиц из числа руководящего органа товарищества.
Председатель и секретарь собрания избираются после открытия собрания при наличии кворума.
Не допускается выдача доверенности в случае невозможности участия в собрании на имя председателя, так как он является заинтересованным лицом. Все доверенности должны быть приложены к протоколу вместе с листом регистрации.
Очень часто у председателя есть группа поддержки. Эти люди поддерживают председателя, даже если он неправ. Интересно, почему?.. Такое обстоятельство наводит на мысль, что здесь существуют “неуставные отношения”.
Общие собрания, обычно, проходят бурно и шумно. Бывает трудно понять, какое принято решение. Поэтому протокол собрания является главным документом по многим вопросам.
Зачастую собрание становится неуправляемым. Почему это происходит? В основном из-за отсутствия необходимой информации. Что мы должны знать?
Через документы ревизионной комиссии мы должны быть ознакомлены с решениями правления за отчетный период. Мы должны знать, какие ремонты проводились в нашем доме , на какую сумму и силами каких фирм. Мы должны знать какую зарплату получает председатель и за что, сколько мы платим бухгалтеру или бухгалтерской фирме и какие операции эта фирма выполняет. В акте ревизионной комиссии должно быть отражено исполнение сметы доходов и расходов, а также была ли необходимость заключать сомнительные акты на закупку у частных лиц услуг и материалов и производить расчеты наличными деньгами. Сейчас такой необходимости нет - все можно купить официально.
Когда такая информация отсутствует, возникают сомнения в честности действий правления и председателя.
Грамотная ревизионная комиссия – это гарант сохранения наших денег. Акты ревизионной комиссии должны быть нам предоставлены за две недели до общего собрания. Этот тот минимальный срок, за который мы должны изучить экономическое состояние нашего товарищества.
Провести ревизию годовой хозяйственной деятельности квартирного товарищества – это сложная, кропотливая и длительная работа, которая подразумевает знание не только законодательных актов, но и множества правил учета и отчетности. На членах ревизионной комиссии большая ответственность. Согласно Уставу члены ревизионной комиссии несут солидарную ответственность за причинение вреда квартирному товариществу вследствие нарушения требований закона или устава по их вине, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей. Иногда общее собрание отказывает в выплате членам ревизионной комиссии вознаграждения за выполненную работу. Я считаю, что это несправедливо. Было бы разумно при избрании на общем собрании членов ревизионной комиссии сразу же оговорить сумму вознаграждения за проведенную ревизию.
Я живу в четырехподъездном девятиэтажном доме. Когда световой день стал удлиняться, время освещения подъезда не сократилось. Почему? Ответ получила такой – “на первом этаже в соседнем подъезде около одной квартиры очень темно”. Представьте себе, что из-за одной квартиры горит свет на девяти этажах в двух подъездах. Но бабушка-то с первого этажа рада, что ее просьба исполнена. А остальным жильцам и невдомек, что все они оплачивают из своего кармана за посветлевший бабушкин закуток. Или другой пример. В одной из квартир температура горячей воды ниже нормы. Вместо того, чтобы вызвать специалиста, председатель спускается в подвал и в теплоузле на несколько градусов поднимает температуру подающего теплоносителя. Это значит, что за комфортные условия только одной квартиры расплачивается весь дом. Это говорит о некомпетентности председателя или о его нежелании заниматься проблемами дома.
У нас в городе есть квартирные товарищества, где правление вместе с председателем берегут каждый сент своего жителя. Председатель лично контролирует расход материалов для проведения ремонтных и аварийных работ. Внимательно изучает представленные сметы и договоры. Контролирует ход работ по подготовке дома к зиме в целях избежания аварийных ситуаций в холодное время года. Жизнь у этих людей, естественно, беспокойная.
Но приходится наблюдать и другую картину, когда председатель и правление хотят жить спокойно. В этом случае заключаются договоры с различными фирмами на обслуживание домовых сетей. Телефоны этих фирм просто вывешиваются на лестничных клетках, то есть руководящий орган товарищества работает по принципу “прошу не беспокоить”.
Результат этого метода работы налицо в нашем доме. Задолженность по квартплате на 1 января этого года - 70 тыс. крон. Второй год наше товарищество заканчивает с убытком, при том, что наш дом перешел в квартирное товарищество в хорошем состоянии, без убытков и не требовал больших затрат на текущее содержание. Уже в прошлом году плата за обслуживание выросла у нас до 5 крон с квадратного метра. Это довольно солидная плата. Не многие квартирные товарищества осмелились повысить плату за обслуживание до такого размера. Однако и этого мало. Сейчас рассматривается вопрос о сборе целевых взносов в размере 12 крон с квадратного метра общей площади. Это обстоятельство меня, как члена квартирного товарищества, очень беспокоит. Руководство товарищества идет по пути наименьшего сопротивления. Вместо того, чтобы взыскивать долги, они решают покрыть убытки за счет дополнительного сбора денег с тех, кто аккуратно оплачивает свое проживание. А это, в основном, пенсионеры. Между тем, резерв, чтобы уменьшить задолженность, есть – у нас сейчас подписан очень невыгодный договор на аварийное обслуживание. За год по нему было выплачено более 60 тысяч крон. Принятие в штат слесаря позволило бы сэкономить значительную сумму.
Удивляет и такое обстоятельство. Каждый месяц с расчетного счета товарищества выплачивается 800 крон за аренду легкового автомобиля. И в тоже время регулярно приобретается проездной билет для председателя. Возникает вопрос – а для чего же используется легковая автомашина? Дело в том, что многие фирмы даже без особой необходимости используют разрешение покрывать транспортные расходы выплатой наличных денег, так как эти выплаты налогом не облагаются. Может быть, лучше было бы заплатить налоги и спать спокойно?
Квартирное товарищество – это наш общий дом. Поэтому и относиться мы должны к нему, как к родному – бережно и экономно.
Анна РАЙХЦАУМ
Газета.ее