2003-09-22 10:37
Статьи / Аналитика
Дата: 07 Сен, 2003 г. - 15:43
Я проживаю в квартирном кооперативе. Я хочу продать свою квартиру, однако руководство кооператива требует, чтобы я поставила цену не ниже той, которую назначают они. Могут ли они требовать этого и как мне поступать в этом случае?
Прежде всего, для рассмотрения данного вопроса необходимо точно знать форму управления дома. В настоящее время, кооперативы уже изменили форму хозяйствования. Возможно это «Жилищное Товарищество», а возможно и «Квартирное товарищество».
Но, какая бы форма управления ни была, в любом случае это некоммерческое объединение, и регулируется законом о некоммерческих объединений.
Согласно Закону о некоммерческих объединениях (ЗоНО) Товарищество ведет свою деятельность на основании Устава, и с ним читателю необходимо ознакомиться. На основании этого же закона ст. 7 в Уставе оговариваются следующие условия:
1) наименование некоммерческого объединения;
2) местонахождение некоммерческого объединения;
3) цель некоммерческого объединения;
4) условия и порядок приема в члены некоммерческого объединения, а также выхода и исключения из числа его членов;
5) права членов;
6) обязанности членов или порядок, в котором могут
устанавливаться обязанности членов;
7) в случае наличия отделений - их права и обязанности;
условия и порядок созыва общего собрания, а также
порядок принятия решений;
"8-1) количественный состав членов правления или его
максимальная и минимальная численность;"
(rk s, 17.06.98, nom. 574, в действии с 10.07.98)
9) распределение имущества некоммерческого объединения в
случае прекращения объединения;
10) иные установленные законом условия.
(2) Уставом могут предусматриваться также иные условия,
которые не противоречат закону. В случае, если положение устава
находится в противоречии с положением закона, применяется
положение закона.
Таким образом, как видно из вышеуказанной статьи в Уставе оговариваются условия выхода из Товарищества и условия принятия в члены товарищества. Следовательно, первоначально необходимо ознакомиться с Уставом. Имеет ли право правление «диктовать свои условия»? Неправомерность, на мой взгляд, этого требования также доказывает тот факт, что высшим органом некоммерческого объединения является Общее собрание (ст. 18 ч. 1 Закона о некоммерческих объединениях).
Если речь идет о жилищном товариществе, то мы говорим об отчуждения пая (для читателя это и есть продажа квартиры) ст. 21 Жилищного закона говорит об отчуждении пая следующее:
(1) Член жилищного товарищества (жилищного кооператива)
имеет право отчуждать принадлежащий ему пай лицу, которое
согласно настоящему Закону и уставу жилищного товарищества
(жилищного кооператива) соответствует условиям, установленным
для члена жилищного товарищества (жилищного кооператива).
Отчуждение членом жилищного товарищества (жилищного кооператива)
пая, являющегося общей совместной собственностью супругов,
возможно только с предварительного письменного согласия супруга
(супруги).
(2) Права, обязанности и имущественная ответственность
перед жилищным товариществом (жилищным кооперативом) члена
товарищества (кооператива), производившего отчуждение пая,
переходят к приобретателю пая со дня принятия жилищным
товариществом (жилищным кооперативом) решения о приеме его в
члены товарищества (кооператива).
[24.05.1995]
Как видно из статьи, в ней не говорится о том, что правление назначает минимальную цену при отчуждении пая – (продажи квартиры).
Прежде всего, собственнику необходимо точно знать цену принадлежащего ему пая. В Документации товарищества должна быть указана стоимость пая, а не вымышленная стоимость по желанию правления. Общее собрание может установить цену пая номинально.
В Уставе, как я говорила выше, оговариваются условия выхода из членов ЖТ и Прием в члены ЖТ ст. 13 ЗоНО говорит, что «Решение о приеме в члены некоммерческого объединения принимает правление, если по уставу это не отнесено к компетенции общего собрания или иного органа.»
В случае, если правление откажется ввести в члены ЖТ покупателя, то новому собственнику пая придется обращаться в суд. Но этот вопрос можно решить и на Общем собрании, т.к. руководящим органом некоммерческого объединения является не правление, а общее собрание.
В завершении хотелось бы обобщить вышесказанное, правление товарищества не имеет право требовать от читателя соблюдение таких условий, т.к. читатель продает только пай, цена пая должна быть четко установлена. В данном случае, правление допускает произвол и необходимо ставить вопрос о продаже пая (квартиры) на общем собрании, либо при отказе правлением о принятии в члены товарищества покупателя обращаться в суд.
Также необходимо отметить, что если правление желает диктовать стоимость пая, следовательно, оно должно обеспечить и покупку пая по установленной ими цене.
Давно подмечено, что Жилищное товарищество менее удачная форма управления жилым домом по сравнению с Квартирным товариществом, поскольку возникает больше простора для различных произвольных решений органов управления товариществом. Если в Квартирном товариществе подтверждение права собственника на свою квартиру можно получить в Регистре зданий или Регистре суда по недвижимости, то в Жилищном товариществе такое подтверждение может выдать лишь правление. Иначе, чем доказать покупателю, что продавец действительно является собственником пая, а через него членом жилищного товарищества и в силу этого реально владеет конкретной квартирой в конкретном доме.
Поэтому, прежде чем передавать деньги продавцу, желательно иметь на руках регистрационную форму «В» на данное Жилищное товарищество, Устав этого Жилищного товарищества и основательно изучить его, письменное подтверждение за подписью члена правления, что данное лицо внесено в регистр членов Жилищного товарищества и является собственником пая номинальной стоимостью _____ крон. Справку от правления, что продавец пая не имеет задолженности перед жилищным товариществом.
Единственное преимущество Жилищного товарищества в том, что пай можно продать и на основании договора купли-продажи в простой письменной форме. Но проблемность приобретаемого имущества (пая) тоже способна отпугнуть потенциальных покупателей, особенно, если как в нашем конкретным случае, правление Жилищного товарищества выдвигает не до конца понятные и мотивированные требования. Можем лишь посоветовать, попросить в этом случае правлению выдать это требование в письменном виде и мотивировать это требование со ссылкой на Закон, устав и решения общего собрания и правления. Тогда, по крайней мере, будет видно, откуда проистекает это требование и каков порядок его обжалования.
Ольга Нярги
http://infolex.ee/print.php?sid=160
Дата: 07 Сен, 2003 г. - 15:43
Я проживаю в квартирном кооперативе. Я хочу продать свою квартиру, однако руководство кооператива требует, чтобы я поставила цену не ниже той, которую назначают они. Могут ли они требовать этого и как мне поступать в этом случае?
Прежде всего, для рассмотрения данного вопроса необходимо точно знать форму управления дома. В настоящее время, кооперативы уже изменили форму хозяйствования. Возможно это «Жилищное Товарищество», а возможно и «Квартирное товарищество».
Но, какая бы форма управления ни была, в любом случае это некоммерческое объединение, и регулируется законом о некоммерческих объединений.
Согласно Закону о некоммерческих объединениях (ЗоНО) Товарищество ведет свою деятельность на основании Устава, и с ним читателю необходимо ознакомиться. На основании этого же закона ст. 7 в Уставе оговариваются следующие условия:
1) наименование некоммерческого объединения;
2) местонахождение некоммерческого объединения;
3) цель некоммерческого объединения;
4) условия и порядок приема в члены некоммерческого объединения, а также выхода и исключения из числа его членов;
5) права членов;
6) обязанности членов или порядок, в котором могут
устанавливаться обязанности членов;
7) в случае наличия отделений - их права и обязанности;
условия и порядок созыва общего собрания, а такжепорядок принятия решений;
"8-1) количественный состав членов правления или его
максимальная и минимальная численность;"
(rk s, 17.06.98, nom. 574, в действии с 10.07.98)
9) распределение имущества некоммерческого объединения в
случае прекращения объединения;
10) иные установленные законом условия.
(2) Уставом могут предусматриваться также иные условия,
которые не противоречат закону. В случае, если положение устава
находится в противоречии с положением закона, применяется
положение закона.
Таким образом, как видно из вышеуказанной статьи в Уставе оговариваются условия выхода из Товарищества и условия принятия в члены товарищества. Следовательно, первоначально необходимо ознакомиться с Уставом. Имеет ли право правление «диктовать свои условия»? Неправомерность, на мой взгляд, этого требования также доказывает тот факт, что высшим органом некоммерческого объединения является Общее собрание (ст. 18 ч. 1 Закона о некоммерческих объединениях).
Если речь идет о жилищном товариществе, то мы говорим об отчуждения пая (для читателя это и есть продажа квартиры) ст. 21 Жилищного закона говорит об отчуждении пая следующее:
(1) Член жилищного товарищества (жилищного кооператива)
имеет право отчуждать принадлежащий ему пай лицу, которое
согласно настоящему Закону и уставу жилищного товарищества
(жилищного кооператива) соответствует условиям, установленным
для члена жилищного товарищества (жилищного кооператива).
Отчуждение членом жилищного товарищества (жилищного кооператива)
пая, являющегося общей совместной собственностью супругов,
возможно только с предварительного письменного согласия супруга
(супруги).
(2) Права, обязанности и имущественная ответственность
перед жилищным товариществом (жилищным кооперативом) члена
товарищества (кооператива), производившего отчуждение пая,
переходят к приобретателю пая со дня принятия жилищным
товариществом (жилищным кооперативом) решения о приеме его в
члены товарищества (кооператива).
[24.05.1995]
Как видно из статьи, в ней не говорится о том, что правление назначает минимальную цену при отчуждении пая – (продажи квартиры).
Прежде всего, собственнику необходимо точно знать цену принадлежащего ему пая. В Документации товарищества должна быть указана стоимость пая, а не вымышленная стоимость по желанию правления. Общее собрание может установить цену пая номинально.
В Уставе, как я говорила выше, оговариваются условия выхода из членов ЖТ и Прием в члены ЖТ ст. 13 ЗоНО говорит, что «Решение о приеме в члены некоммерческого объединения принимает правление, если по уставу это не отнесено к компетенции общего собрания или иного органа.»
В случае, если правление откажется ввести в члены ЖТ покупателя, то новому собственнику пая придется обращаться в суд. Но этот вопрос можно решить и на Общем собрании, т.к. руководящим органом некоммерческого объединения является не правление, а общее собрание.
В завершении хотелось бы обобщить вышесказанное, правление товарищества не имеет право требовать от читателя соблюдение таких условий, т.к. читатель продает только пай, цена пая должна быть четко установлена. В данном случае, правление допускает произвол и необходимо ставить вопрос о продаже пая (квартиры) на общем собрании, либо при отказе правлением о принятии в члены товарищества покупателя обращаться в суд.
Также необходимо отметить, что если правление желает диктовать стоимость пая, следовательно, оно должно обеспечить и покупку пая по установленной ими цене.
Давно подмечено, что Жилищное товарищество менее удачная форма управления жилым домом по сравнению с Квартирным товариществом, поскольку возникает больше простора для различных произвольных решений органов управления товариществом. Если в Квартирном товариществе подтверждение права собственника на свою квартиру можно получить в Регистре зданий или Регистре суда по недвижимости, то в Жилищном товариществе такое подтверждение может выдать лишь правление. Иначе, чем доказать покупателю, что продавец действительно является собственником пая, а через него членом жилищного товарищества и в силу этого реально владеет конкретной квартирой в конкретном доме.
Поэтому, прежде чем передавать деньги продавцу, желательно иметь на руках регистрационную форму «В» на данное Жилищное товарищество, Устав этого Жилищного товарищества и основательно изучить его, письменное подтверждение за подписью члена правления, что данное лицо внесено в регистр членов Жилищного товарищества и является собственником пая номинальной стоимостью _____ крон. Справку от правления, что продавец пая не имеет задолженности перед жилищным товариществом.
Единственное преимущество Жилищного товарищества в том, что пай можно продать и на основании договора купли-продажи в простой письменной форме. Но проблемность приобретаемого имущества (пая) тоже способна отпугнуть потенциальных покупателей, особенно, если как в нашем конкретным случае, правление Жилищного товарищества выдвигает не до конца понятные и мотивированные требования. Можем лишь посоветовать, попросить в этом случае правлению выдать это требование в письменном виде и мотивировать это требование со ссылкой на Закон, устав и решения общего собрания и правления. Тогда, по крайней мере, будет видно, откуда проистекает это требование и каков порядок его обжалования.
Ольга Нярги
http://infolex.ee/print.php?sid=160