Марина Сухнева, юрист UÜ Pariteet-MW
17.11.2009 11:50
Самобанкротство, широко практикуемое фирмами, применимо и к квартирным товариществам.
Статья «Товарищество идет на банкротство», опубликованная на dv.ee 11 июня этого года и рассказывающая о том, что квартирное товарищество таллиннского дома на Вирби, 12 подумывает объявить себя банкротом, породила большое число противников такого решения. Но их аргументация держится главным образом на эмоциях, а не на знании законодательства.
Оказалось, что даже намек на возможность банкротства товарищества повергает многих квартирособственников в шок. В июньской бурной дискуссии о квартирном товариществе «Вирби, 12», которое рассматривало банкротство как один из вариантов решения своих проблем, практически единодушно ставили диагноз: банкротство КТ – не вариант.
Однако такой вывод основан больше на определенных стереотипах и мифах о банкротстве и на эмоциональном убеждении, что банкрот – это плохо. Законодательство, впрочем, свободно от эмоций и опровергает любые мифы.
Миф о цене банкротства
Согласно этому мифу, «товарищество, как инициатор банкротства, будет оплачивать банкротного управляющего, и при подаче заявления о банкротстве суд потребует внести на депозит тысяч, этак, 30 для оплаты его работы».
Согласно статье 11 Закона о банкротстве (далее ЗБ), суд действительно может потребовать внести залоговую сумму для оплаты работы банкротного управляющего, но потребовать только с кредитора, представившего заявление о банкротстве должника. Товариществу (должнику) при подаче заявления о своём банкротстве нужно заплатить только госпошлину 150 крон.
Миф о длительности процесса
Согласно этому мифу, «банкротный процесс товарищества растянется надолго». На самом деле продолжительность банкротного производства зависит от многих факторов, а в некоторых случаях банкротное производство отпадает (угасает) без провозглашения лица банкротом.
Квартирное товарищество является вероятным кандидатом для ликвидации без провозглашения банкротства, так как его имущество главным образом состоит в требованиях к квартирособственникам. Если у товарищества нет другого имущества, например, паевого капитала, и товарищество не в состоянии внести залог для покрытия расходов на банкротное производство, и кредиторы товарищества не внесут по требованию суда такой залог, то товарищество, согласно статье 29 Закона о банкротстве, будет ликвидировано без провозглашения банкротства.
Эти обстоятельства выясняются на первом судебном заседании по рассмотрению заявления товарищества о банкротстве, то есть в течение 10 дней после представления заявления в суд. Временный банкротный управляющий, услуги которого в этом случае оплатит государство (пункт 7 статьи 1 Постановления министра юстиции от 18.12.2003 г.), должен ликвидировать товарищество в регистре некоммерческих объединений в течение двух месяцев.
Миф об управлении домом
Согласно этому мифу, «весь период банкротства домом будет управлять не общее собрание, а банкротный управляющий, который «нарисует» квартирособственникам счета, например, по 50 крон с «квадрата» в месяц».
Предположим, что кредиторы товарищества вдруг внесли залог на покрытие расходов банкротного производства и товарищество объявили банкротом.
Задачей банкротного производства является, согласно статье 2 Закона о банкротстве, удовлетворение требования кредиторов за счёт имущества должника или оздоровление предпринимательской деятельности должника. Поскольку товарищество не ведёт предпринимательской деятельности, то задача оздоровления к нему не применяется. Так что, задача банкротного управляющего товарищества состоит в удовлетворении требований кредиторов, а не в организации управления домом.
Наверное, ни у кого не вызовет сомнений утверждение, что в случае объявления банкротом одного из супругов, полномочия банкротного управляющего не дойдут до исполнения супружеских обязанностей вместо банкрота или приготовления пищи на кухне банкрота. Почему же в случае с банкротством управляющего домом товарищества банкротный управляющий вместо него продолжит хозяйственное обслуживание дома? Квартирособственники продолжат управление домом сами, в соответствии со статьей 15 Закона о квартирной собственности, то есть сообща.
Миф об имуществе банкрота
Согласно этому мифу, «все платежи жильцов по счетам будут сливаться в общий котёл, где и замораживаться
как имущество товарищества, потому что товарищество - это коллективная ответственность, а долги поставщиков будут требовать с жильцов, из-за чего дом вместе с долгами будет продан».
Закон о квартирных товариществах определяет имущество товарищества как паевые взносы его членов и доходы, получаемые от деятельности товарищества. Имущество – это не только деньги и вещи, это совокупность активов, требований к должникам и обязательств. Так, ремонтный фонд, например, не только собственность, а ещё и обязательство товарищества-управляющего перед членами произвести в доме ремонтные работы. Имуществом банкрота является, согласно статье 108 Закона о банкротстве, имущество лица на момент объявления банкротства, поэтому платежи на обслуживание дома, внесённые после банкротства товарищества уже сообществу квартирособственников, не могут быть имуществом товарищества.
Товарищество как юридическое лицо является самостоятельным субъектом права, и имущественные обязанности его членов ограничены уставом. Все уставы квартирных товариществ содержат норму о том, что член товарищества не отвечает по обязательствам квартирного товарищества.
Поэтому никакие принудительные сборы в счёт погашения долгов товарищества невозможны. Право квартирособственников добровольно оплатить долги недобросовестных должников товарищества не исключено, но кто и зачем будет это делать?
Миф о вечном долге
Согласно этому мифу, «банкротство не означает, что долг рассеется как туман, товариществу долг списать не получится, оно не ликвидируется без правопреемника, потому что любая форма обслуживания домом будет правопреемником (исходя из целей КТ), т.е. долг в данном случае вечен».
Правопреемство возникает по закону или из сделки (часть 2 статьи 6 Общей части Гражданского кодекса). В законе нет положений, устанавливающих правопреемственность товарищества-сообщества, заключение договора об этом неразумно, зачем тогда вообще банкротить товарищество?
После прекращения банкротного производства квартирное товарищество будет ликвидировано, исключено из регистра некоммерческих объединений, а требования кредиторов, которые было невозможно удовлетворить из-за недостатка имущества товарищества, больше не с кого будет взыскать.
Банкротство товарищества – не выход
Урмас Марди, член правления Союза квартирных товариществ Эстонии
17.11.2009 17:30
Статью юриста Марины Сухневой считаю хорошим и поучительным материалом для чтения. Тем не менее, не рекомендую квартирным товариществам следовать ее советам и объявлять себя банкротами. Вместо этого следует более решительно действовать по отношению к неплательщикам.
У квартирных товариществ сейчас трудные времена, а предстоящая зима будет особенно трудной. Однако следует полагать, что серьезного прироста числа должников не произойдет. Проблема будет в другом: увеличится задолженность тех, кто уже сейчас являются должниками.
Поэтому решающее значение имеет знание того, как должна проводиться процедура взыскания задолженности. Товариществам следует принять соответствующий порядок взыскания задолженности, о котором должны быть проинформированы все члены квартирного товарищества. При этом существенное значение имеет срок, после наступления которого следует выдвигать должнику требования. Не следует отмахиваться от этого на том лишь основании, что должник все равно не заплатит. Надо дождаться наступления срока и затем предъявить ему требование.
Рекомендую соблюдать следующий принцип выдвижения требований: 3+3+5. Это означает, что если через три дня после истечения срока оплаты, указанного на счете, деньги не поступают, надо вступить в контакт с должником и попросить его немедленно или в трехдневный срок оплатить счет. Если счет так и не будет оплачен, надо отправить должнику письмо о пятидневном сроке оплаты, где указано, что в случае неоплаты начнется ускоренная либо обычная судебная процедура взыскания долга. Хорошо бы при этом взять с должника расписку в получении письма. Если и после этого деньги не поступят, то надо обращаться в суд. Не стоит дожидаться, когда задолженность вырастет до неимоверных цифр.
Знаю, что в товариществах ходят слухи, будто в суд обращаться просто невозможно – госпошлины чудовищно большие. Я согласен с тем, что они могли бы быть поменьше, но и это не аргумент для того, чтобы не обращаться в суд. Каждое товарищество должно иметь деньги на такие цели, а в случае выигрыша госпошлина возвращается. Например, в случае судебного производства с требованием на сумму 5000 крон размер госпошлины составит 1000 крон, а при подаче заявления на ускоренное производство - 3% от суммы претензий, но не менее чем 750 крон. На основе практики берусь утверждать, что большинство дел решается во внесудебном производстве, если только руководство товарищества соблюдает вышеназванные принципы.
Скажу откровенно, что не так уж много жизнеспособных товариществ, которые из-за должников обращались бы к нам.
Другой вариант проблемы с должниками возникает в тех домах, где застройщик оставил часть квартир непроданными. Там ситуация сложнее. В таком случае я бы посоветовал товариществам начать переговоры с такими монополистами-поставщиками услуг, как Tallinna Küte. Тут могло бы помочь и поручительство со стороны государства. Да и самим этим фирмам следовало бы быть более гибкими.
В Рийгикогу в настоящее время рассматривается Закон о предприятиях-монополистах, и мы направили предложения, чтобы помочь квартирным товариществам, попавшим в трудное положение. Помочь, например, путем заключения прямых договоров.
Банкротство, несомненно, не станет тем решением, которое поможет списать имеющиеся долги. К тому же, если квартирное товарищество объявляется банкротом, то сразу возникает вопрос: а как дальше заказывать необходимые услуги? В принципе, можно организовать объединение квартировладельцев, которым будет руководить некий управляющий администратор, но технически все равно квартиры должников от системы центрального отопления отключить нельзя.
Смягчить проблему роста платежей в отопительный период можно с помощью того, что какие-то суммы на отопление платить и летом, как это практикуется многими квартирными товариществами в странах Европы.
Это сообщение было отредактировано: McSim, 19 Ноя, 2009 г. - 23:00
Минэкономики: КТ должны сами бороться с должниками
Анне Оя
19.11.2009 08:40
Для решения проблем, возникающих у квартирных товариществ с должниками, законом предусмотрено несколько различных возможностей, из которых возбуждение банкротства товарищества нельзя назвать самым простым, прокомментировал руководитель пресс-службы Министерства экономики Калев Ваппер, ссылаясь на слова вице-канцлера Мерике Компус.
Прежде всего нужно попытаться воздействовать на должников другими методами, такими как, например, ускоренное производство по платёжному поручению, сказал Ваппер. Предложение Союза квартирных товариществ - позволить членам товарищества заключать отдельные договоры с обслуживающими дом компаниями - предполагает наличие счётчика тепла в каждой квартире, и в данный момент неизвестно, выиграют от этого товарищества или нет.
Например, Министерство экономики и коммуникаций получило письмо от квартирного товарищества, в котором во всех квартирах были установлены счётчики тепла и с жильцов стали брать деньги за фактически потреблённое тепло.
В результате счета за отопление одинаковых квартир различались в четыре раза, в зависимости от того, находилась квартира посередине дома или это была угловая квартира. Возникла ситуация, когда владельцы первых квартир были довольны положением и блокировали любое предложение по утеплению дома. «То есть, проблем стало больше», - отметил Ваппер.
[quote][I]2009-11-19 09:30 Gallana писал(а):[/I]
Минэкономики: КТ должны сами бороться с должниками
Анне Оя
19.11.2009 08:40
В результате счета за отопление одинаковых квартир различались в четыре раза, в зависимости от того, находилась квартира посередине дома или это была угловая квартира. Возникла ситуация, когда владельцы первых квартир были довольны положением и блокировали любое предложение по утеплению дома. «То есть, проблем стало больше», - отметил Ваппер.
[/quote]
Хочу заметить, что при покупке угловой квартиры или квартиры на 1 этаже, и платя за нее несколько дешевле, человек должен понимать, что, что сэкономив сейчас, он вынужден будет потратиться впоследствии на утепление квартиры или испытывать некоторые неудобства (ходить зимой в шерстяных носках и свитере) :cry-cry:
Хотя про разницу в 4 раза это господин Оя загнул. Энергоаудит в нашей пятиэтажке показал разницу в температуре воздуха в угловой квартире на 1 этаже и в квартире на 3 этаже в середине дома в 2 градуса, 8-) Ну это никак не даст 4-кратное :-O увеличение расходов на обогрев
[quote][I]2009-11-19 09:30 Gallana писал(а):[/I]
... Возникла ситуация, когда владельцы первых квартир были довольны положением и блокировали любое предложение по утеплению дома. «То есть, проблем стало больше», - отметил Ваппер.[/quote]
Может быть разница в расходах на тепло зависит от строительно материала? кирпич, панель,блоки?
да, и еще... 2 градуса это много...(имею в виду сейчас не расходы на тепло, а комфортность в квартире).
Но наверное важнее согласие в доме, а то я знаю аналогичный пример, только насчет крыши...верхние этажи не просто мерзнут...там течет...но другие квартиры категорически отказываются брать кредит и ремонтировать... :roll:
Это сообщение было отредактировано: top, 19 Ноя, 2009 г. - 11:47
Согласие в доме - это точно необходимо. Странно, что люди спустя столько лет после того как появились эти КТ до сего времени не поняли, что имеют совместную собственность и должны совместно содержать её в порядке. :-?
Это сообщение было отредактировано: Gallana, 19 Ноя, 2009 г. - 12:10
[quote][I]2009-11-19 11:44 top писал(а):[/I]
> >[I]2009-11-19 09:30 Gallana писал(а):[/I]
... Возникла ситуация, когда владельцы первых квартир были довольны положением и блокировали любое предложение по утеплению дома. «То есть, проблем стало больше», - отметил Ваппер.< <
Может быть разница в расходах на тепло зависит от строительно материала? кирпич, панель,блоки?
да, и еще... 2 градуса это много...(имею в виду сейчас не расходы на тепло, а комфортность в квартире).
Но наверное важнее согласие в доме, а то я знаю аналогичный пример, только насчет крыши...верхние этажи не просто мерзнут...там течет...но другие квартиры категорически отказываются брать кредит и ремонтировать... :roll: Это сообщение было отредактировано: top, 19 Ноя, 2009 г. - 11:47[/quote]
Про комфорт согласна, это уже физически ощутимо. Ну вот эти 2 градуса и есть разница в стоимости квартир на 1 этажах и в середине дома :-)